Con il
contratto di locazione una parte (il locatore)
si obbliga a concedere in godimento un bene ad
un’altra parte (il conduttore) in cambio del
pagamento periodico di somme di denaro (il
canone).
Il contratto
di locazione è regolato dagli artt. 1571 e
seguenti del Codice Civile ma, in realtà, le
locazioni di beni immobili sono quasi
interamente disciplinate da leggi speciali che
dettano una normativa prevalentemente
imperativa, lasciando margini molto ridotti
all’autonomia contrattuale delle parti.
In
particolare, la regolamentazione fondamentale
delle locazioni di immobili per uso
commerciale è contenuta nella legge 392 del 1978.
L'art. 79 di
tale legge prevede espressamente che è nulla
ogni pattuizione diretta a limitare la durata
legale del contratto, ad attribuire al
locatore un canone maggiore rispetto a quello
previsto (dai precedenti articoli della stessa
legge), ovvero, ad attribuire al locatore
altro vantaggio in contrasto con le
disposizioni della stessa legge.
Con
l’espressione “uso commerciale” si intendono
quasi tutti gli usi non abitativi, come ad
esempio lo svolgimento di attività:
industriale, commerciale, professionale,
artigianale o turistica.
Canone di locazione
Le parti sono libere di contrattare l’ammontare
del canone di locazione.
D’altro lato però, le parti
non possono concordare liberamente
eventuali aumenti del canone di locazione.
Le modalità di aggiornamento del canone infatti,
sono stabilite dall’ art. 32 della L.
392 del 1978, come modificato dalla L.
118 del 1985. Tale normativa consente
alle parti solo di convenire
contrattualmente che il canone sia
aggiornato (aumentato) annualmente nella
misura del 75% delle variazioni
accertate dall’ISTAT nell’anno precedente.
L’aumento del canone nella
misura sopra descritta, inoltre, anche se
espressamente pattuito in una clausola
contrattuale, non si applicherà
automaticamente. Il locatore infatti, deve
necessariamente inviare al conduttore una
lettera di richiesta di aggiornamento
del canone, per poter effettivamente
richiedere al conduttore la somma
aggiuntiva prevista.
Durata del contratto
L’art. 27 della legge sopra
indicata prevede che le locazioni commerciali
abbiano una durata minima di sei anni oppure,
quando l’attività esercitata sia quella
alberghiera, di nove anni.
L’unico caso
in cui è possibile stipulare contratti di
locazione commerciale con durata
inferiore a quella sopra indicata è
rappresentato dall’ipotesi in cui l’attività
commerciale esercitata nell’immobile abbia,
per sua stessa natura, un carattere di
transitorietà.
Bisogna distinguere inoltre, le
ipotesi di attività commerciali transitorie da
quelle “stagionali”. Queste ultime infatti non sono
idonee alla stipula di una locazione
transitoria, rimanendo a carico del locatore
l’obbligo di locare l’immobile per sei anni (o
nove se l’attività è alberghiera) per la
stessa stagione, ogni anno.
Recesso del locatore
La legge
impone che alla scadenza dei
sei anni il contratto si rinnovi
automaticamente per ulteriori sei anni
(ulteriori nove anni se
l’attività svolta è quella alberghiera).
La durata di
un contratto di locazione commerciale pertanto,
normalmente, è di dodici anni (diciotto se
l’attività è alberghiera).
L’art. 29 della normativa
speciale richiamata, però, consente che
qualora ricorrano alcune specifiche ipotesi
tassativamente indicate dalla stessa legge, il
locatore possa intimare la disdetta del
contratto alla
scadenza dei primi sei anni a mezzo
di lettera di disdetta da spedire al conduttore con
raccomandata A/R, almeno 12 mesi prima della
scadenza del contratto.
Se il locatore intende recuperare
la disponibilità dell'immobile alla scadenza dei
dodici anni di locazione, dovrà
comunque avere cura di inviare al conduttore
una lettera di disdetta con preavviso di
almeno 12 mesi prima della scadenza (18 mesi
per gli immobili con destinazione
alberghiera), in caso contrario, il contratto
si intenderà rinnovato per ulteriori sei anni.
Recesso del conduttore
Il conduttore,
quando tale facoltà sia prevista nel
contratto, può recedere inviando almeno
sei mesi prima, a mezzo raccomandata, una lettera di
recesso.
Se la facoltà di recesso del
conduttore non
è prevista dal contratto, lo stesso
può comunque recedere prima della scadenza per
“gravi
motivi” (che devono avere ad oggetto: la
persona del conduttore, l’immobile locato o
eventi successivi alla stipula del contratto)
inviando al locatore a mezzo di lettera
raccomandata A/R, con preavviso di almeno sei
mesi, una lettera di recesso per gravi
motivi, nella quale siano indicati i
gravi motivi del recesso.
Sublocazione e cessione del
contratto
L’art. 36
della normativa sopra richiamata prevede che il
conduttore, anche senza il
consenso del locatore, possa sia sublocare
l’immobile sia cedere a terzi il contratto di
locazione, quando venga locata e ceduta anche
l’azienda. Il conduttore però è tenuto a spedire al
locatore, a mezzo di raccomandata con avviso di
ricevimento, una lettera di
comunicazione della cessione o della
sublocazione, nella quale
siano indicati i dati necessari ad identificare
il cessionario.
In caso di “gravi motivi” riguardanti la persona
del cessionario (ad es. quando lo stesso sia
protestato ed a rischio di insolvenza), il
locatore può opporsi alla sublocazione o alla cessione del contratto,
mediante lettera di opposizione, inviata a mezzo di raccomandata
con avviso di ricevimento, da spedirsi entro 30 giorni dal ricevimento della
comunicazione di sublocazione o cessione.
Diritto di prelazione in caso di
vendita
In forza
dell’art. 38 della L. 392 del 1978 il
conduttore, quando il locatore intende
vendere l’immobile locato, ha diritto di
prelazione (diritto di essere preferito a
parità di condizioni di vendita), nel caso
in cui lo stesso conduttore eserciti
un’attività commerciale che preveda il
contatto con il pubblico degli utenti e dei
consumatori.
Il diritto di prelazione però, è
escluso in alcune particolari ipotesi come ad
esempio: vendita dell’intero stabile (anziché
della sola unità immobiliare), divisione di
comunione ereditaria, vendita a favore del
coniuge o di parenti entro il secondo grado,
immobile locato conferito in una società o
attività commerciale transitoria.
Quando il locatore ha intenzione di vendere, deve
comunicare al conduttore tale intenzione
notificandogli a mezzo di ufficiale giudiziario l’Offerta di Prelazione, contenente le condizioni di vendita dell’immobile.
Diritto di
prelazione in caso di nuova locazione
Quando il
conduttore eserciti un’attività
commerciale che preveda il contatto con il
pubblico degli utenti e dei consumatori, ha
diritto di prelazione anche quando il
locatore, alla scadenza del contratto, intenda
sottoscrivere una nuova locazione con un
terzo.
In tale caso il
locatore deve comunicare al
conduttore, con raccomandata da spedirsi almeno
sessanta giorni prima della scadenza del
contratto, una lettera con
le condizioni di rinnovo della locazione.
Il conduttore ha trenta giorni
di tempo per accettare.
Indennità di avviamento
commerciale
A norma
dell'art. 34 della L. 392 del 1978, quando il
conduttore eserciti un’attività
commerciale che preveda il contatto con il
pubblico degli utenti e dei consumatori,
alla cessazione del rapporto di locazione, ha
diritto al pagamento da parte del locatore di
una indennità
di perdita dell’avviamento commerciale pari a
18 mensilità
dell’ultimo canone corrisposto.
L’indennità non è dovuta quando: l’attività commerciale del
conduttore non preveda il contatto diretto
con il pubblico degli utenti e dei
consumatori, sia transitoria, il contratto
sia cessato per inadempimento, per
fallimento del conduttore, per disdetta o
recesso.
Il
conduttore
ha diritto ad una ulteriore indennità, pari
all'importo di quelle rispettivamente sopra
previste, (ovvero ad una indennità nella misura di
36 mensilità)
qualora l'immobile venga da chiunque adibito all'esercizio
della stessa attività esercitata dal conduttore
stesso (o di attività incluse nella medesima
tabella merceologica) se il nuovo esercizio venga
iniziato entro un anno dalla
cessazione del precedente.
Adempimenti
amministrativi
Il locatore,
entro 48 ore dalla consegna dell’immobile al
conduttore, deve comunicare all’autorità di
Pubblica Sicurezza la stipula del contratto di
locazione con apposita “denuncia di
cessione del fabbricato”, ai sensi
dell'art. 12 del D.L. 21 marzo 1978, n. 59,
convertito dalla L. 191/1978, nella quale
debbono essere riportati i dati relativi al
documento di riconoscimento del conduttore.
E’ possibile effettuare tale
denuncia con un apposito modulo che può essere
scaricato dalla sezione “Moduli” del sito
internet della Polizia di Stato e che può essere
sia presentato agli Uffici di P.S. di persona
sia inviato con raccomandata.
Adempimenti fiscali
In base a quanto disposto dal
D.P.R. 131 del 1986 (c.d. Legge di Registro), è
obbligatorio registrare tutti i Contratti di
Locazione di beni immobili entro 30 giorni dalla
data del contratto. (Tale registrazione può
essere effettuata da chiunque anche per via
telematica entrando nel settore “Servizi
Telematici” del sito internet dell’Ufficio delle
Entrate)
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