STUDIO
LEGALE
|
| Home |
Privacy | Attività | Domiciliazioni |  |
|
CONTATTI AVVOCATO MARCO DI GREGORIO |
.jpg) |
| APPROFONDIMENTI |
Pagina
pubblicata il 12 marzo 2024 - Avv. Marco Di Gregorio
IL PROCEDIMENTO DI SFRATTO
|
CONTRATTUALISTICA ONLINE |
|
Il procedimento di sfratto |
1 – QUANDO SI PUO'
RICORRERE AL PROCEDIMENTO DI SFRATTO
2 – CONVALIDA DELLO SFRATTO 3 – ESECUZIONE DELLO SFRATTO 4 – COSTI DEL PROCEDIMENTO DI SFRATTO 5 - TEMPI NECESSARI A TORNARE IN POSSESSO DELL'IMMOBILE 1 – QUANDO SI PUO' RICORRERE AL PROCEDIMENTO DI SFRATTO Lo “sfratto” è un procedimento speciale, disciplinato nel libro IV del codice di procedura civile e caratterizzato da una forma semplificata, volta a garantirne la speditezza. Prima dell'entrata in vigore del D.lgs n. 149 del 2022 (c.d. riforma Cartabia), era possibile ricorrere al procedimento di convalida dello sfratto solamente in presenza di un contratto di locazione che avesse ad oggetto un immobile urbano. Infatti il procedimento, non applicabile alle locazioni aventi ad oggetto beni mobili, non era applicabile neanche a tipologie di contratto diverse dalla locazione come leasing immobiliare, affitto di azienda, comodato, o in presenza di occupazioni senza titolo. Detta normativa ha però riformato l’articolo 657 c.p.c., avente ad oggetto "l’intimazione di licenza e di sfratto per finita locazione", prevedendo che la procedura di sfratto possa essere richiesta anche per i contratti di affitto di azienda e di comodato. Manca invece una analoga previsione in caso di sfratto per morosità. Il PROCEDIMENTO DI CONVALIDA DELLO SFRATTO consente al locatore di ottenere dal giudice l’emanazione di un provvedimento che dichiari la risoluzione del contratto e convalidi la licenza, ovvero, lo sfratto. In caso di pluralità di locatori l’azione può essere esercitata anche da uno solo di essi (presumendosi una negotiorum gestio) mentre, in caso di pluralità di conduttori, questi ultimi dovranno essere necessariamente tutti chiamati tutti in giudizio, trattandosi di una ipotesi di litisconsorzio necessario. Lo SFRATTO PER MOROSITA' sensi dell'art. 658 c.p.c., può essere richiesto in caso di mancato pagamento dei ratei del canone alla scadenza pattuita e degli oneri accessori, al fine di ottenere la risoluzione del contratto e il rilascio dell'immobile. E' importante tenere presente che, in caso di immobile locato per uso abitativo, il locatore può intimare sfratto per morosità solamente quando: il contratto di locazione sia stato REGISTRATO presso l’Agenzia delle Entrate; il conduttore abbia omesso il pagamento del rateo (normalmente mensile) del canone di locazione e siano decorsi almeno 20 giorni dalla scadenza prevista, ovvero, abbia omesso il pagamento degli oneri accessori per un importo che supera quello di due ratei mensili del canone. In caso di immobile locato per uso commerciale il presupposto normativo per l'intimazione dello sfratto è quello previsto dall'art. 1455 del cod. civ., in base al quale: “Il contratto non si può risolvere se l’inadempimento di una delle parti ha scarsa importanza, avuto riguardo all’interesse dell’altra”. Nondimeno, una giurisprudenza ormai consolidata ritiene che possa applicarsi anche alle locazioni commerciali il sopra descritto criterio che la L. n. 392/1978 detta per le locazioni non abitative. La LICENZA PER FINITA LOCAZIONE ai sensi dell'art. 657, comma 1, c.p.c., può essere richiesta prima ancora della scadenza del contratto, al fine di impedire la rinnovazione. Dopo la scadenza del contratto può essere richiesto lo SFRATTO PER FINITA LOCAZIONE ai sensi dell'art. 657, comma II, c.p.c., al fine di ottenere il rilascio dell'immobile. 2 – CONVALIDA DELLO SFRATTO Il procedimento di sfratto ha necessariamente una FASE DI MERITO volta all'ottenimento della convalida dello sfratto e all'emissione dell'ordinanza di rilascio dell'immobile. La documentazione minima normalmente necessaria per richiedere lo sfratto per morosità è la seguente: copia del contratto di locazione registrato presso l’Agenzia delle Entrate; copia degli eventuali solleciti inviati al conduttore moroso e copia delle ricevute di pagamento dei canoni precedenti. Ferma restando l'opportunità di inviare un previo sollecito a mezzo di raccomandata, il procedimento inizia con un Atto di Citazione contenente l’intimazione rivolta dal locatore al conduttore di lasciare libero l’immobile, con contestuale citazione per la convalida, che ai sensi dell’art. 661 c.p.c. va inderogabilmente proposta al Tribunale del luogo in cui si trova l'immobile locato. Tra il giorno della notificazione dell’intimazione e quello dell’udienza devono intercorrere almeno venti giorni. L’intimazione deve essere notificata a mani del conduttore. Quando ciò non è possibile, a pena di nullità della notifica, l’ufficiale giudiziario dovrà spedire all’intimato conduttore l'avviso dell’effettuata notificazione a mezzo di lettera raccomandata, allegando all’originale dell’atto la ricevuta di spedizione. Se il locatore intimante non compare all’udienza fissata nell’atto di citazione, gli effetti dell’intimazione cessano ed il procedimento di convalida si estingue. Alla prima udienza di comparizione, possono verificarsi le seguenti ipotesi. 1) MANCATA COMPARIZIONE O MANCATA OPPOSIZIONE (art. 663 c.p.c.) Se l’intimato non compare o, pur comparendo, non si oppone, il Giudice convalida la licenza o lo sfratto e dispone, con ordinanza in calce alla citazione (la c.d. "Riforma Cartabia" ha riformato l’articolo 663 c.p.c. eliminando il ferimento al rilascio della formula esecutiva, che non è più esistente in ragione della riforma dell’articolo 475 c.p.c.). Contestualmente, fissa, nel provvedimento di rilascio, anche la data di esecuzione dello stesso. In caso di mancata comparizione dell’intimato, il Giudice è comunque tenuto a verificare preliminarmente la regolarità della notifica dell’intimazione e il rispetto di quanto previsto nell’art. 660 c.p.c.: in caso di irregolarità o se risulta o appare probabile che l’intimato non abbia avuto conoscenza della citazione o non abbia potuto comparire per caso fortuito o forza maggiore, il giudice deve ordinare la rinnovazione della notifica dell’atto introduttivo. L’ordinanza di convalida, quale provvedimento di chiusura del giudizio in esame, deve anche contenere la condanna dell’intimato al pagamento delle spese del procedimento sostenute dal locatore, tranne che nel caso di convalida della licenza per finita locazione, in cui le spese si compensano. L’ordinanza di convalida dello sfratto non opposta ex art. 668 c.p.c. costituisce giudicato fra le parti in merito alla pregressa esistenza del contratto di locazione ed alle qualità di conduttore e locatore delle parti stesse. Nello sfratto per morosità, la convalida è subordinata all’attestazione in giudizio, fatta dal locatore o dal suo difensore, del persistere della morosità dell’intimato. In questo caso, il giudice può imporre all’intimato il versamento di una cauzione ex art. 663, comma III, c.p.c. Nello stesso atto di intimazione di sfratto per morosità il locatore può chiedere anche l’ingiunzione di pagamento dei canoni scaduti e di quelli a scadere sino al rilascio: in tal caso, il giudice emette decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo in calce ad una copia dell’atto di intimazione, che contiene anche la liquidazione delle spese del procedimento. 2) CONTESTAZIONE PARZIALE DELLE SOMME Se il convenuto si limita a contestare l'ammontare dell'importo preteso dall’intimante, il giudice può disporre il pagamento della somma non controversa, concedendo all’uopo al convenuto un termine non superiore 20 giorni: se questi non ottempera al pagamento entro 20 giorni, lo sfratto viene convalidato e, nel caso previsto dall’art. 658 c.p.c., pronunziato decreto ingiuntivo per il pagamento dei canoni; diversamente, il giudizio, previo mutamento del rito, continuerà nelle forme del rito locatizio per accertare l’ulteriore domanda di risoluzione. 3) RICHIESTA DEL TERMINE DI GRAZIA Unicamente nelle locazioni ad uso abitativo, al conduttore è riconosciuta la facoltà di non contestare la morosità ma chiedere comunque un termine entro cui poter provvedere sia pure tardivamente al pagamento mantenendo in essere il contratto di locazione. Il giudice normalmente assegna in tale caso il c.d. “termine di grazia”, ovvero un termine perentorio entro cui il conduttore può pagare i canoni maturati, gli interessi legali e le spese giudiziali dell’intimazione di sfratto liquidate dal giudice mantenendo in vita il contratto. Nel corso del quadriennio, il conduttore può avvalersi per ben tre volte di questo particolare meccanismo. Dopo la concessione del termine di grazia, se il conduttore adempirà entro il termine assegnatogli dal giudice il procedimento di sfratto si estinguerà. In caso di mancato integrale pagamento nel termine invece, il giudice convaliderà lo sfratto. 4) OPPOSIZIONE DELL'INTIMATO (art. 665 c.p.c.) Il conduttore intimato può fare opposizione all’intimazione. In tal caso il giudizio si trasforma in un procedimento di cognizione, che si svolge però nelle forme del rito locatizio ex art. 447 bis e ss. c.p.c., ma solo qualora le eccezioni dell’opponente siano fondate su prova scritta o sussistano gravi motivi. Nel caso in cui venga spiegata un’opposizione non fondata su prova scritta né su gravi motivi, il giudice pronuncia ordinanza non impugnabile di rilascio, immediatamente esecutiva, con riserva di esaminare le eccezioni del convenuto. In alcuni casi è ammessa, altresì, l’opposizione dopo la convalida o tardiva. Ai sensi dell’art. 668 c.p.c., invero, se la convalida è avvenuta in assenza dell’intimato, questi può fare opposizione se prova di non aver avuto tempestiva conoscenza della causa per irregolarità della notifica o per caso fortuito o forza maggiore o di non essere comparso per caso fortuito o forza maggiore. L’opposizione si propone avanti al Tribunale nelle forme previste per l’opposizione a decreto ingiuntivo e non sospende il procedimento esecutivo, che può essere, però, sospeso dal giudice con ordinanza non impugnabile laddove sussistano gravi motivi. Essa non è, in ogni caso, ammessa decorsi 10 giorni dall’esecuzione, che coincide con la notifica del preavviso di rilascio[26]. 3 – ESECUZIONE DELLO SFRATTO Quando nonostante la convalida dello sfratto il conduttore non rilascia spontaneamente l'immobile, si rende necessaria anche la FASE ESECUTIVA, volta ad ottenere il rilascio coattivo. Sarà dunque necessario notificare l'ordinanza di rilascio al conduttore, eventualmente unitamente al relativo Atto di Precetto, intimando al conduttore di rilasciare l'immobile libero da persone e cose con l'avvertimento che, in difetto, si procederà coattivamente mediante l'attività dell'ufficiale giudiziario (esecuzione forzata). Trascorso il termine di legge dell'Atto di Precetto, sarà poi necessario notificare per tramite dell'ufficiale giudiziario anche il “Preavviso di Sfratto”, nel quale previo pagamento delle spese di esecuzione l'ufficiale giudiziario stesso indicherà il giorno e l’ora del primo accesso, ovvero del giorno in cui si recherà presso l’immobile oggetto di sfratto per ottenerne la restituzione dall’inquilino. In occasione del primo accesso però spesso il conduttore non collabora (non si fa trovare, rifiuta di aprire la porta o dichiara di non volere o potere rilasciare l’immobile). Pertanto su impulso del difensore del locatore e dietro versamento delle spese, l’ufficiale giudiziario fissa un successivo accesso, se necessario richiedendo la forza pubblica. Quando il conduttore rimane ancora inerte o rifiuta di collaborare il difensore del locatore dovrà attivarsi per concordare con l’Ufficiale Giudiziario uno o più ulteriori accessi, sollecitando la concessione dalla forza pubblica e/o eventualmente recandosi presso l'immobile nel corso dell'accesso fissato dall'ufficiale giudiziario insieme a quest'ultimo, a un fabbro (al fine di poter entrare se non ci verrà aperto e di cambiare al serratura una volta entrati nell’immobile) ed eventuali altre figure professionali che dovessero rendersi necessarie per lo sfratto specifico (es. può essere talvolta necessaria la presenza di un medico legale o di un geometra), al fine di favorire l'ufficiale giudiziario nella sua attività di immissione del locatore nel possesso dell’immobile, redigendo apposito verbale. Può inoltre accadere che al momento dell'esecuzione del rilascio vengano reperiti nell'immobile dei beni, lasciati dall ex conduttore, ormai occupante senza titolo. Il riformato art. 609 c.p.c. (L. n. 162/2014) prevede che, quando nell’immobile si trovano beni che non devono essere consegnati al proprietario e che appartengono alla parte tenuta al rilascio o a terzi, l’ufficiale giudiziario procedente, in loro presenza, intimi direttamente alla parte tenuta al rilascio, ovvero alla diversa persona a cui i beni appartengono, di asportarli, contestualmente assegnando loro un termine per provvedere. Se invece il conduttore esecutato non è presente in sede di rilascio, l’intimazione all’asporto entro il termine assegnato deve essere compiuta mediante un ulteriore specifico atto che è onere del locatore notificare. Se il conduttore esecutato non adempie all'intimazione di asportare i beni l’ufficiale giudiziario (sempre su iniziativa e a spese del locatore), determina il presumibile valore di realizzo dei beni, indicando altresì le prevedibili spese di custodia e di asporto. Quando il valore dei beni appare superiore alle spese di custodia e di asporto, l’ufficiale giudiziario, ancora a spese del locatore istante, nomina un custode e lo incarica di portare i beni in deposito al fine di tentarne poi la vendita. Quando invece ciò non appaia utile in ragione del basso valore dei beni, questi ultimi si considerano abbandonati e ne viene disposto lo smaltimento. 4 – COSTI DEL PROCEDIMENTO DI SFRATTO FASE DI MERITO 1) Ai sensi del D.P.R. n. 115/2002 occorrerà versare il Contributo unificato: nel procedimento per convalida di sfratto per morosità calcolato in base all’importo totale dei canoni di locazione e degli oneri accessori scaduti che non sono stati pagati, ridotto del 50% rispetto a quello dovuto per i procedimenti civili ordinari. Nel procedimento di convalida di sfratto per finita locazione in base all'importo totale del canone annuo di affitto, , ridotto del 50% rispetto a quello dovuto per i procedimenti civili ordinari. 2) Occorrerà inoltre versare la Marca forfettaria di € 27,00 3) Ai sensi del DM 55/2014 recante: "Determinazione dei parametri per la liquidazione dei compensi per la professione forense ai sensi dell'art. 13 comma 6 della legge 31 dicembre 2012 n. 247", aggiornato con DM n. 37 dell' 8/3/2018, occorrerà versare il compenso al proprio difensore, calcolato sulla base del valore della controversia. FASE ESECUTIVA Ai sensi del D.P.R. n. 115/2002 occorrerà versare il Contributo unificato, nella misura fissa di € 139,00. Saranno dovute all'Ufficiale Giudiziario le spese dallo stesso richiesto per tutti gli accessi necessari. Sarà dovuto il compenso al proprio difensore, calcolato sulla base del valore della controversia ai sensi del DM 55/2014. 5 - TEMPI NECESSARI A TORNARE IN POSSESSO DELL'IMMOBILE E' impossibile prevedere in anticipo e con esattezza quanto occorrerà al locatore per rientrare in possesso dell'immobile locato, poiché vi sono troppe variabili suscettibili di incidere anche significativamente sui tempi. E' però possibile dare una indicazione generale dei tempi normalmente necessari, con la precisazione che gli stessi possono comunque differire in ragione di diverse circostanze e anche per le prassi dei diversi Tribunali. La FASE DI MERITO, ovvero quella volta all'ottenimento del provvedimento con il quale il giudice convalida lo sfratto, può anche essere relativamente breve e potrebbe richiedere tra i 2 e i 4 mesi circa, tra la notifica dell'atto introduttivo e l'ottenimento dell'ordinanza di convalida, salvo che si verifichino (le non inusuali) difficoltà di notifica e salvo il caso della eventuale opposizione. Anche in questa fase però i tempi possono allungarsi per una serie di ragioni non prevedibili, che, ad esempio, possono riguardare i tempi di perfezionamento della notifica, la comparsa del conduttore con richiesta del termine di grazia nelle locazioni abitative, la presentazione di opposizione fondata su prova scritta da parte del conduttore convenuto, ecc.. Ottenuto dal giudice il provvedimento di convalida dello sfratto con ordinanza di rilascio, in difetto di adempimento spontaneo da parte del conduttore nel rilasciare l'immobile, diviene necessario intraprendere anche la FASE ESECUTIVA, che normalmente richiede più tempo. In mancanza di particolari criticità e in presenza della mera inerzia da parte del conduttore, possono essere necessari tra i 5 e gli 8 mesi tra la notifica dell'ordinanza di rilascio con pedissequo atto di precetto e la materiale immissione in possesso del locatore da parte dell'ufficiale giudiziario. Ma in alcuni casi i tempi possono allungarsi significativamente rispetto a questa stima. In ogni caso i tempi della fase esecutiva sono oggettivamente poco prevedibili ed è difficile fare anche un semplice elenco di tutte le difficoltà pratiche e di natura formale che possono insorgere, contribuendo a un rallentamento dei tempi. ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- E' POSSIBILE
CONTATTARE LO STUDIO PER RICHIEDERE UNA PRIMA
CONSULENZA INFORMATIVA GRATUITA E SENZA IMPEGNO IN
MODALITA' VIDEOCONFERENZA, INVIANDO UN MESSAGGIO
AL SEGUENTE INDIRIZZO E-MAIL: studiolegaledigregorio@outlook.it
|
Contratti di
locazione commerciale Contratti di locazione abitativa |