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AVVOCATO MARCO DI GREGORIO
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IL PROCEDIMENTO DI SFRATTO

Ai sensi dell'art. 1571 del cod. civ.: “La locazione è il contratto col quale una parte (locatore) si obbliga a far godere all'altra (conduttore, locatario, inquilino) una cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo.

Le locazioni di immobili però, sono spesso disciplinate da normativa speciali e solo in modo residuale dalla disciplina codicistica. Le normative speciali in tema di locazioni di immobili sono molteplici e talvolta di non facile coordinazione le une con le altre.

Di seguito una breve sintesi delle caratteristiche delle principali tipologie di contratti di locazione di immobili:

PRINCIPALI TIPOLOGIE DI CONTRATTI DI LOCAZIONE DI IMMOBILI

1 – CONTRATTO DI LOCAZIONE ABITATIVA A CANONE LIBERO

Destinazione: immobile adibito ad abitazione principale

Disciplina: Legge n. 431/98 integrata dal Codice Civile, clausole liberamente negoziabili

Durata: imposta dalla legge, quattro anni + ulteriori 4 anni (salvo poter far valere specifiche esigenze alla prima scadenza), rinnovabile automaticamente

Importo del canone: liberamente determinato dalle parti

Regime fiscale: Non vi sono particolari agevolazioni, l'eventuale cedolare secca è al 21%

Cauzione: 2-3 mensilità del canone di locazione

Registrazione del contratto: obbligatoria entro 30 giorni dalla sottoscrizione

Cautele: Il locatore vorrà verificare le condizioni economiche del conduttore, poiché in caso di morosità i tempi per ottenere il rilascio possono essere lunghi e spesso è complicato anche il recupero delle somme dovute per i canoni pregressi. Il conduttore vorrà verificare l'idoneità delle condizioni dell'immobile alle proprie esigenze. Forma scritta a pena di nullità del contratto.

(Approfondimento contratto di locazione a canone libero)

2 – CONTRATTO DI LOCAZIONE ABITATIVA A CANONE CONCORDATO

Destinazione: immobile sito in comuni ad alta densità abitativa, adibito ad abitazione principale

Disciplina: Legge n. 431/98 integrata da accordi territoriali, clausole contrattuali predeterminate, solo in via residuale dal Codice Civile

Durata: imposta dalla legge tre anni + ulteriori 2 anni, rinnovabile automaticamente

Importo del canone: stabilito da tabelle concordate da associazioni (inferiore a valore di mercato)

Regime fiscale: significative agevolazioni fiscali, aliquota della cedolare secca ridotta al 10%, riduzione IMU, benefici fiscali anche per il conduttore. Nel caso in cui il locatore opti per l’applicazione della cedolare secca non sono dovute imposte di bollo e registro, ivi compresa quella sulla risoluzione.

Cauzione: 1-3 mensilità del canone di locazione

Registrazione del contratto: obbligatoria entro 30 giorni dalla firma

Cautele: Il locatore vorrà verificare le condizioni economiche del conduttore, poiché in caso di morosità i tempi per ottenere il rilascio possono essere lunghi e spesso è complicato anche il recupero delle somme dovute per i canoni pregressi. Il conduttore vorrà verificare l'idoneità delle condizioni dell'immobile alle proprie esigenze.

3 - CONTRATTO DI LOCAZIONE ABITATIVA TRANSITORIO

Destinazione: uso abitativo temporaneo, ma non turistico (es. esigenze di formazione professionale, ricerca occupazioni, apprendistato o studio).

Disciplina: Art. 5 della Legge n. 431/98 e Decreto Ministeriale del 16 gennaio 2017

Durata: limitata per legge, da 1 a 18 mesi, non rinnovabile automaticamente

Importo del canone: liberamente determinato dalle parti

Regime fiscale: Non vi sono particolari agevolazioni, l'eventuale cedolare secca è al 21%

Cauzione: 2-3 mensilità del canone di locazione

Registrazione del contratto: obbligatoria entro 30 giorni dalla firma

Cautele: il motivo della brevità della locazione deve essere precisata e documentata nel contratto, specificando quali siano le effettive ragioni della temporaneità in funzione delle esigenze di una o entrambe le parti.

4 - CONTRATTO DI LOCAZIONE PER STUDENTI UNIVERSITARI

Destinazione: uso abitativo per il periodo di frequentazione dell'università fuori sede

Disciplina: art. 5 della Legge n. 431/98 e art. 5, commi 1, 2 e 3 del D.M. del 30/12/2002

Durata: limitata per legge, da 1 a 18 mesi, non rinnovabile automaticamente

Importo del canone: determinato da accordi locali (inferiore a quello di mercato)

Regime fiscale: agevolazioni per il locatore

Cauzione: 1-2 mensilità del canone di locazione

Registrazione del contratto: obbligatoria entro 30 giorni dalla firma

Cautele: l'uso abitativo legato alla frequentazione universitaria fuori sede deve essere precisato e documentato nel contratto.

5 – CONTRATTO DI LOCAZIONE PER USO TURISTICO

Destinazione: esclusivamente uso turistico – vacanza. Si distinguono tre tipologie: locazione turistica lunga (cd. contratto casa vacanze, che deve prevedere clausole sulla durata, importo e modalità di pagamento del canone); locazione turistica breve (cd. contratto brevi vacanze, che deve prevedere clausole sul recesso, entità delle spese accessorie e modalità di utilizzo di eventuali spazi accessori); locazione turistica brevissima (cd. contratto weekend)

Disciplina: D.L. n. 50 del 2017 (Definizione all'art. 4) e normative locali

Durata: non superiore a trenta giorni

Importo del canone: determinato liberamente dalle parti

Regime fiscale: possibile scegliere tra tassazione ordinaria IRPEF e cedolare secca al 21%

Cauzione: a discrezione del locatore

Registrazione del contratto: non obbligatoria quando la durata del rapporto è minore di trenta giorni

Cautele: verificare la normativa locale. Nella locazione turistica non sono inclusi i servizi come pulizia giornaliera, cambio biancheria, ristorazione ecc., che identificano prestazioni tipiche del differente “contratto di albergo”. Ai sensi della Legge di Bilancio 2021, l’attività di locazione breve si presume svolta in forma imprenditoriale se il locatore affitta più di quattro appartamenti per ciascun periodo d’imposta.

6 – CONTRATTO DI LOCAZIONE COMMERCIALE

Destinazione: immobile adibito ad attività commerciale, ma non attività agricole. Ricompresa attività: industriale, artigianale, turistica (anche ex art. 2 della legge n. 326 del 1968) nonché, esercizio abituale e professionale di qualsiasi attività di lavoro autonomo.

Disciplina: Artt. 7-11 e 27-42 della legge 392/1978 (legge sull’equo canone). Non applicabile alle “grandi locazioni”, ovvero le locazioni in cui il canone annuo superi i 250 mila euro. In via residuale si applica la normativa del Civile. Nei limiti di detta normativa, le clausole sono liberamente negoziabili tra le parti.

Durata: imposta dalla legge, sei anni (9 per attività alberghiera) + ulteriori sei anni, rinnovabile automaticamente

Importo del canone: liberamente determinato dalle parti

Regime fiscale: Non vi sono particolari agevolazioni, l'eventuale cedolare secca è al 21%

Cauzione: 2-3 mensilità del canone di locazione

Registrazione del contratto: obbligatoria entro 30 giorni dalla sottoscrizione

Cautele: Se l’immobile è arredato, è consigliabile allegare una lista di tutti i mobili inclusi nella locazione. Il locatore può richiedere al conduttore una somma di denaro (cauzione) o una fideiussione a garanzia delle obbligazioni previste nel contratto. Il locatore può richiedere al conduttore la stipula di una polizza assicurativa a copertura del rischio di danni all’immobile. La forma scritta non è prevista a pena di nullità, tranne per il caso di durata ultranovennale (art. 1350 n. 8 e 2643 n. 8 c.c.), ma è fortemente consigliabile redigere sempre per iscritto un contratto che disciplini dettagliatamente il rapporto.

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L'Avv. Marco Di Gregorio, patrocinante in Cassazione dal 2016, è iscritto all'Albo dell'Ordine degli Avvocati di Roma dal 1998.

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